城市土地需求分析

城市土地需求分析Urban Land Demand Analysis丁成日摘要:本文介紹城市土地需求預測的分析技術(shù)。城市規劃的- -個(gè)重要任務(wù).就是通過(guò)對城市土地利用及其強度的空間分布進(jìn)行城市土地需求預測的一-般邏輯是: (1)首先根據規劃和設計，以此推動(dòng)城市的可持續發(fā)展。城市經(jīng)濟活動(dòng)的空間分配最終都轉化為城市功能預測住宅、工業(yè)和商業(yè)、公共空間所需對土地的占有。因而，土地需求分析不僅是城市規劃前期工作的重點(diǎn).也表示城市的城市建筑空間需求; (2)根據市 場(chǎng)或城市規劃以規劃能否指導城市發(fā)展、引導土地開(kāi)發(fā).使城市的發(fā)展沿著(zhù)經(jīng)濟上有效率.環(huán)境上及城市發(fā)展政策，確定城市發(fā)展強度; (3)最后確 .可持續、文化上有特色的軌道發(fā)展。土地需求預測分析推算城市未來(lái)所需要的土地定土地發(fā)展參數。本文介紹的比例參數和線(xiàn)性外總量.為規劃城市土地發(fā)展(土地供給)提供科學(xué)的依據。土地需求總量不僅與城市推方法簡(jiǎn)單、成本低，對數據要求不高，因此對中小城市或地區，特別是發(fā)展穩定的地區，是一發(fā)展規模有關(guān)，同時(shí)又受城市經(jīng)濟活動(dòng)強度(土地利用強度或資本密度)影響。城市個(gè)相對比較可行并且可靠的方法。土地利用效率的前提之-是活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng).其效率又取決于根據土地與資本之Abstract: This paper ilustrates simple techniques間的相對價(jià)格，城市土地開(kāi)發(fā)中土地投入與資本投入的相互替代。that can be used to frecast land demand for residential,本文分別就居住用地、工商業(yè)用地、公共用地這三種不同的土地利用類(lèi)型.介industrial and commercial, and open space The generallogic to forecast land demand is (1) first forecast need紹土地需求分析的一般邏輯框架。需要指出的是.本文介紹的方法或思路比較簡(jiǎn)structure space for residential, industrial and單.但是比較實(shí)用。且投入(成本和人力)和所需數據的要求都比較低,這對數據和commercial, and open space is driven by differentmarket forces; (2) development density determined信息不夠充分和不夠完整的城市無(wú)疑是可選的最佳方法之一- (如果不是唯-的最佳by markets or planning regulation will be used tocalculate the demand for land; and (3) other方法的話(huà))。如能根據城市規劃的目標、城市狀況(規模、功能、性質(zhì).結構等).development parameters such as development經(jīng)濟和市場(chǎng)發(fā)展水平(如價(jià)格)等具體情況來(lái)修訂和調整因子或參數值.用該方法推moutipliers will be used to adjust the final demand for測的城市土地需求預測就會(huì )更精確。land. Generally, forecast techniques introduced hereare simple, but they can be as valuable and reliable ascomplicated ones such as input-output and economic1城市土地需求動(dòng)力機制及城市土地需求預測的一般框架models for many small regions or cities.城市土地需求的驅動(dòng)力是城市發(fā)展。圖1顯示了城市土地需求的機理和因子。-關(guān)鍵詞:土地需求;居住用地需求預測; .個(gè)經(jīng)濟城市的增長(cháng)主要是人口和就業(yè)。人口的增長(cháng)帶來(lái)了對住宅的需求，而城市經(jīng)工業(yè)和商業(yè)用地需求預測Keywords: Land Demand;濟活動(dòng)的增長(cháng)帶來(lái)了對用于各種經(jīng)濟活動(dòng)(如工業(yè)、商業(yè)、零售業(yè)、辦公等)的建筑Residential Land Demand Forecasting;空間的需求。同時(shí)為支持人和經(jīng)濟活動(dòng).還需要城市基礎設施(如道路等)和服務(wù)設Industrial and Commercial Land DemandForecasting施(如學(xué)校、醫院、綠地和公園等)。圖2揭示了城市住宅市場(chǎng)的因果關(guān)系(價(jià)格、供給.要素市場(chǎng)、生產(chǎn)函數等等)。土地需求與土地供給共同決定土地價(jià)格或土地成本.進(jìn)而影響房屋價(jià)格。圖3揭示了城市住宅土中國煤化工也土地利用類(lèi)型.如工業(yè)等遵循同樣的邏輯)。根據CNMHG觀(guān)模變化趨勢加以調整,作者:丁成日，美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規劃預測出新增住戶(hù)數量。再進(jìn)一步將新增任戶(hù)分配到空間上(住在城里，還是住在鄉系副教授，美國林肯土地政策研究院中國村)。然后.根據住宅類(lèi)型(獨戶(hù)住宅、多戶(hù)住宅.公寓等)和住宅類(lèi)型的密度(低密部主任。Email: cding@ umd.edu國外城市規劃| 2005 Vol.20, No.419丁成日人口增長(cháng)居住需求居住用地需求城市增長(cháng).+就業(yè)(經(jīng)濟)增長(cháng)↓基礎設施需求工業(yè)廠(chǎng)房需求商業(yè)辦公樓需求零 售業(yè)需求基礎設施用地需求工業(yè)用地需求辦公用地需求零售業(yè)用地需求城市土地總需求圈I城市發(fā)展需求的動(dòng)力機制度.中密度或高密度).預測住宅土地需求。如果假定城市人口開(kāi)發(fā)商數量:原材料與就業(yè)人數的比例與城市住宅用地量與經(jīng)濟活動(dòng)用地量的比例呈開(kāi)發(fā)規?！渌麆趧?dòng)力，資金高相關(guān)性的話(huà)(或者說(shuō)城市住宅用地量在總的城市土地消費中為工業(yè)結構[其他成本常數).總的城市土地需求就等于總的住宅用地需求乘上一個(gè)百分比。最后,有一些現有城市土地會(huì )得到再開(kāi)發(fā),新增城市土地住房供給建筑成本.現實(shí)的約束需求等于總的土地需求減去城市再開(kāi)發(fā)土地。住房現價(jià)例如:地Y例如:濕地我們將城市土地利用分成以下幾種:居住用地(分各種密度→新住房?jì)r(jià)格公共服務(wù)服務(wù)/稅收政策的居住用地).工業(yè)用地(分各個(gè)行業(yè)的用地)。零售業(yè)用地、商1土地成本地塊產(chǎn)權分割業(yè)辦公用地、市政道路用地.以及其他公共用地等多種類(lèi)型.每土地需求可建設的其他公共政策種土地利用類(lèi)型的經(jīng)濟活動(dòng)各有特點(diǎn).因而決定土地需求的因素土地供給和機制也有區別。例如:居住用地需求是由城市人口和城市發(fā)展密度決定的:而工業(yè)用地卻與人口沒(méi)有關(guān)系,但與行業(yè)性質(zhì)、行居住用地需求+. 實(shí)際收人變化業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、就業(yè)水平緊密相連:商業(yè)用地則既與人口.消費結構和消費傾向水平有關(guān)，又與就業(yè)水平相聯(lián)系。因此，土地需人口和 家庭勝上人口特征求分析應充分考慮城市土地利用類(lèi)型的特點(diǎn).只有這樣才能提高就業(yè)增長(cháng)結構變化經(jīng)濟影響好K社會(huì )經(jīng)濟特征土地需求預測的精度。圈2房地產(chǎn)市場(chǎng)機制資料來(lái)源: Tery Moore, 2004根據城市土地利用的特點(diǎn)，土地需求預測分三種土地利用類(lèi)型來(lái)進(jìn)行分析.它們是: (1)居住用地需求預測分析: (2)工商業(yè)人口增長(cháng)]家庭規模減小用地需求分析: (3)公 共用地需求預測分析。有不同的方法被用來(lái)預測城市土地需求.如線(xiàn)性外推、統計↓住宅單元需求回歸、計量經(jīng)濟、人口-經(jīng)濟土地模型.以及本文介紹的比例參數法等。除線(xiàn)性外推方法外.其他方法都離不開(kāi)人口、經(jīng)濟.| 住宅密度就業(yè)、價(jià)格、消費.規劃目標等方面的考慮。本文介紹城市土地需求預測的比例參數方法。利用比例參數法預測土地需求的基本思路是:預測土地總需求(1)居住用地。首先預測人口和家庭增長(cháng).然后根據不同人口或家個(gè)格等因素).計算不同住宅土地再開(kāi)發(fā)類(lèi)型中國煤化工類(lèi)型的建筑面積與土地面積土地總需求的比Ic N M H G相關(guān)).計算不同類(lèi)型住宅(可建空地需求)的土地需求。圍3居住用地需求(2)工商業(yè)用地(包括零售.辦公及工業(yè)用地)。首先預測經(jīng)濟20釃廂數據| 20005 Vol:20, No4城市土地需求分析<增長(cháng)(經(jīng)濟產(chǎn)值和就業(yè)人數).然后根據建筑空間的邊際經(jīng)濟效益或類(lèi)似地.根據克利夫蘭縣的平均家庭規模預測.利用諾曼市平均就業(yè)人數所占有的建筑面積計算總的工商業(yè)建筑面積,最后根的平均家庭規模相對于克利夫蘭縣家庭規模的比例的歷史趨勢,據工商業(yè)土地利用類(lèi)型的容積率推算工商業(yè)所需的土地需求。估計諾曼市的平均家庭規模預測.首先算出全縣至2025年的平(3)公共用地(如學(xué)校和公園)和城市基礎設施用地(如道路)。均家庭規模。1990到2000年間. 諾曼市家庭規模在克利夫蘭縣通過(guò)人均公共用地消費水平來(lái)計算出所需公共用地.如公園、城市的比例從90.16%增加到了92.05% .平均每年增長(cháng)0.208%。保持綠地和城市空地。城市基礎設施用地(如道路)的計算比較復雜,取這一趨勢不變，到2025年諾曼市家庭規模將占96.96%。已知克決于多種因素.如人均小汽車(chē)擁有量.城市居民出行方式、城市規利夫 蘭縣的家庭規模預測(2000- 2025). 我們可以計算出諾曼模.收入水平.城市空間結構等等.均不在本文中討論。市2020年和2025年的平均規模。最后.我們可以預測家庭居住人口。家庭人口預測數等于家庭數量與平均家庭規模的乘積。2居住用地需求分析表1列出了2000- -2025年諾曼市的人口 與家庭預測。本方法簡(jiǎn)在美國，城市居住用地占城市總土地消費的60%~80% .工單適用，其假設條件是規劃期內人口和家庭的歷史發(fā)展趨勢保業(yè)用地只占很小的比例(一般不到10%).商業(yè)用地-般不會(huì )超過(guò)持不變。這個(gè)假設在快速發(fā)展地區的可應用性有一定的限制 ,20%。因而，預測住宅用地成為城市土地需求預測中最重要的組但通過(guò)適當調整.這個(gè)方法在小區域應用范圍的前景應該是廣成部分。居住用地包括各種住宅用地:獨戶(hù)住宅、連體住宅.城闊的。市公寓以及各種集體居住用地(如大學(xué)宿舍.監獄等)。 在美國.表12000- -2025年 諾曼市的人口與家庭預測集體居住用地在居住用地需求分析中通常不予考慮.一方面是因2000年2004年 2010年 2015年 2020年 2025年為集體居住用地的需求與家庭居住用地需求的特點(diǎn)不同:另-方家庭數量38834 421994596448946 51586 53897面是因為集體居住用地在城市居住用地中所占的比重很小，不是家庭居住人口89623 96747 105404 112949 120779 129074城市規劃工作關(guān)注的重點(diǎn)。集體居住點(diǎn)人口6071 6354 680472037625 8073圖4說(shuō)明了住宅土地需求預測的邏輯流程。從預測城市人口城市總人口95694 103101 12208 120152 128404 137147資料來(lái)源: Clarion Associates Team. 2004與家庭入手，首先決定城市住宅單元的需求,并根據住房市場(chǎng)平衡狀態(tài)下的房屋空置率.計算總的城市住宅單元需求。然后根據城市住宅土地利用的強度(如容積率或單位住宅單元所占土地面2.2住宅面積預測積).推算用于城市住宅的土地需求,最后根據土地發(fā)展乘數.住宅面積預測主要取決于家庭收入、家庭結構和住宅消費傾預測總的城市住宅土地預測。向。根據類(lèi)型，在美國住宅可以分為以下幾種:獨戶(hù)住宅、連體住宅、城市公寓或其他類(lèi)型住宅。因為同等面積但不同住房類(lèi)型2.1人口與家庭預測所消費的土地面積不同,我們需要分別預測不同類(lèi)型住宅面積需居住用地與人口直接相關(guān)，進(jìn)行居住用地的需求分析.首先求和住宅土地需求。無(wú)論預測哪種住宅類(lèi)型的需求.住房市場(chǎng)的要知道需要容納多少人口，容納多少家庭,因此分析的第-步是均衡狀況應考慮在內。一般地. -一個(gè)均衡的住房市場(chǎng)的住宅面積得到研究區域的人口與家庭預測。人口與家庭預測可以用很多種的空置率為5%~7%。因而，總的住宅面積需求取決于實(shí)際家庭方法.如線(xiàn)性外推(或趨勢外推).比率法.統計回歸、計量經(jīng)濟住宅消費面積與房屋市場(chǎng)的平均空置率兩個(gè)因素。模型、人口- 經(jīng)濟模型。這些方法依照復雜性、對數據的要求和在預測住宅需求時(shí)，有兩個(gè)核心任務(wù):總的住宅需求預測和成本依次遞增。不同住宅類(lèi)型的住宅需求預測。- -般來(lái)說(shuō). 簡(jiǎn)單常用的方法是根諾曼市所采用的方法是自.上向下的比例外推法。從其所在的據總的住宅需求預測，通過(guò)比例法，預測各種住宅類(lèi)型的住房需克利夫蘭縣的人口與家庭預測(全縣人口預測與家庭預測已知)入求.最后根據市場(chǎng)的平均住房空置率.調整最終的住房需求。手.利用諾曼市家庭在克利夫蘭縣中所占比重的歷史趨勢.估計在美國的城市中.獨戶(hù)住宅通常占有絕對數量的比重。1990出諾曼市的家庭預測。1970- -2000年的數據.全縣的人口和家到1999年期間，諾曼市獨戶(hù)住宅的建設許可占83.12%; 2000到庭至2025年的預測是已知的，假定未來(lái)25年的發(fā) 展趨勢與過(guò)去2003年期間，獨戶(hù)住宅的建設許可稍有下降.為81.42%。 2000的發(fā)展趨勢一致.那么到2025年，諾曼市家庭在全縣中所占的到2003年間共下降1.71% .平均每年下降0.427% (相應地.非獨比例將變?yōu)?8.94%。根據比例不變的假設.2020年 和2025年諾戶(hù)住宅中國煤化工2004年獨戶(hù)住宅的建設曼市家庭預測數量分別是51586(=105 215 x 49.03%)和53 897許可有HC N M H G0.427%這一歷史變化趨(=1 10196 x 48.94%).105 215和110 196分別是克利夫蘭縣2020勢的話(huà)，到2005年 獨戶(hù)住宅的建設許可為80.56% .依此類(lèi)推.年和2025年的家庭數量(Clarion Associates Team, 2004)。到2025年獨戶(hù)住宅的建設許可將為72.03%。諾曼市2000年住宅國外城市規劃| 2005 Vol.20,No.4 21丁成日表2 2004- -2025年諾曼市各種住宅需求預測2004年2010年2015年2020年2025年數量比例%數量.獨戶(hù)住宅2727061.253057662.223285962.793488063.243662563.60移動(dòng)住宅19714.43 .22104.5023754.5425214.572648獨戶(hù)住宅合計2924165.673278635234 .67.33 .3740167.813927368.19兩戶(hù)聯(lián)體住宅14053.1615043.0615723.0016322.9616842.923-4戶(hù)聯(lián)體住宅32257.2434517.0236076.8937456.7938656.71Townhouse18784.2220094.0921004.0121813.9522513.91城市公寓877619.7119.11981718.761019318.48051818.26多戶(hù)住宅合計1528334.33163551709632.671775132.19 .1831731.81總計445241004914110523305515257590資料來(lái)源: Clarion Associates Team, 2004市場(chǎng)的市場(chǎng)控制率在4.48%-11.51%。諾曼市對于各種住宅類(lèi)型表3 諾曼市住宅用地建設參數的預測結果見(jiàn)表2。單位住宅平均占地面積土地發(fā)展乘數(平方英尺)鄉村住宅4356002.3土地發(fā)展參數(Land Development Parameters)低密度住宅87120最終的土地需求取決于住宅建設的容積率(或建筑密度)和土較低密度住宅10500地發(fā)展乘數(land development multiplier)兩大因子:連體住宅4600多體住宅544520●容積率指的是平均每個(gè)居住單元的占地面積.即居住單元大小或者建設密度，如諾曼市城市公寓的建設密度為每英畝8其他高密度住宅2420套住宅，單位住宅占地5445平方英尺:而高密度住宅為每英畝平均18套住宅的建設密度.單位住宅占地2420平方英尺(見(jiàn)表3)?！裢恋匕l(fā)展乘數指的是建設中.因為附屬街道占地以及因表4 2004- -2025年 諾曼市住宅用地需求(單位:英畝)拐角和不規則形狀地塊的建設效率損失所額外需要的土地比率。年份2004- 2010 2011-2015 2016- -2020 2021- -2025 合計例如諾曼市中低密度住宅的土地發(fā)展乘數為25% .意味著(zhù)每建設新住宅單元2957204218081561 836一個(gè)單位的住宅，就不得不損失其占地面積25%的土地。實(shí)際土地消費961.4594.2513.4 2748.8這兩個(gè)參數-般根據不同城市建設特點(diǎn)、現狀和歷史發(fā)展趨總土地消費1170.28C715.7618.33311.2勢等因子進(jìn)行選定。如果沒(méi)有可得的歷史或現狀數據,也可以用中密度住宅45631527241291其他同等城市的平均參數進(jìn)行替代.即采用幾個(gè)經(jīng)濟、人口、土實(shí)際土地消費5:3.256地等社會(huì )經(jīng)濟特點(diǎn)相當的城市的平均水平。65.845.40.334.8 186.3高密度住宅2.4居住用地需求615423763251742圖4顯示了居住用地需求分析流程。根據該流程可以計算不34.223.720.918.1 96.8同住宅類(lèi)型的土地需求。表4給出了諾曼市不同建設密度的住宅37.619.916.4用地需求。建筑面積.最后根據不同行業(yè)部門(mén)對建筑的要求(如容積率).工3工商業(yè)用地需求分析業(yè)和商業(yè)用地需求可以根據就業(yè)人數、工業(yè)產(chǎn)值或商業(yè)流通量隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展.城市內工商業(yè)用地不斷變化。-方面城市原(如銷(xiāo)售量)來(lái)計算。具體用哪個(gè)指標取決于工商業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)和有的公司擴大規模需要占用更多的土地.或者在原址上擴張，或性質(zhì)。 如超市的用地量與平均日銷(xiāo)售額有關(guān).當然, 銷(xiāo)售額與就者遷址重建:另-方面新的公司遷入城市也需要占用土地.或者業(yè) 人數之間的相關(guān)系數也很大。-些行業(yè)，如服務(wù)業(yè)(理發(fā)等).建在其他公司搬遷空出的土地上.或者占用未開(kāi)發(fā)土地。工商業(yè)就業(yè).中國煤化工根據經(jīng)濟活動(dòng)的性質(zhì)，我活動(dòng)消費的是城市建筑面積。因而，如同住宅用地需求- -樣,工們將I|YHC N M H G公用地和零售業(yè)用地兩類(lèi)商業(yè)用地需求分析基于同樣的邏輯，首先預測工商業(yè)活動(dòng)的增長(cháng)分別進(jìn)行分析。前者包括各種工業(yè)和辦公樓用地.后者包括零售(如就業(yè)人數、產(chǎn)值等).然后預測為支持這些工商業(yè)活動(dòng)所需的業(yè) 用地。22駙芳數據| 2005 Vol.20, No.4城市土地需求分析<工業(yè)土地需求分析預測的-般流程是,首先預測城市經(jīng)濟增表5諾曼市工業(yè)用地參數(單位:平方英尺)每個(gè)就業(yè)人員辦公面積容積率每英畝土地 上的樓面面積長(cháng).進(jìn)而預測各個(gè)經(jīng)濟行業(yè)的增長(cháng)(如就業(yè)、經(jīng)濟產(chǎn)值等)。第二步是將每個(gè)經(jīng)濟部門(mén)的就業(yè)增長(cháng)量分解到不同的土地利用類(lèi)型辦公用地0021.56%9391.1零售業(yè)15.86%6 906.7中，如辦公.零售和工業(yè)制造等。如制造業(yè)中.諾曼市每100個(gè)工業(yè)倉儲21.61%9412.2建筑就業(yè)中有1.05人利用辦公用地，其余98.95人都在從事工業(yè)資料來(lái)源: Clarion Associates Team, 2004制造。金融保險業(yè)中.每100個(gè)就業(yè)中有21.25人從事零售，其他表6 2004- -2025年諾曼市工業(yè)用地需求預測78.75利用辦公用地。然后計算出每個(gè)土地利用類(lèi)型的就業(yè)人數年份2004- 2010 2010- -2015 2016- -2020 2021- -2025合計(辦公、零售.工業(yè)等)。第三步是決定工業(yè)土地發(fā)展參數.如工辦公業(yè)建筑的容積率(建筑面積/土地面積)和每個(gè)就業(yè)人數所需的建新增就業(yè)量1 7611 59817181842 6 919筑面積。最后根據每種土地利用類(lèi)型的就業(yè)人口和工業(yè)土地利用需求的就業(yè)面積528 300479 400515 400552 600 2075 700參數.計算每個(gè)土地利用類(lèi)型的土地需求,然后將各種土地利用零售土地需求量56.3554.958.822類(lèi)型的土地需求匯總,得到總的工業(yè)土地需求預測。2152 1 9742 1432317 8 586就業(yè)預測的方法很多.如線(xiàn)性外推、統計回歸.轉移-比例需求的就業(yè)面積1 076000987000 1071500 1 158 500 4 293 000分析(shiftshare analysis).人口一經(jīng)濟模型、投入一產(chǎn)出模型.142.9155.1167.7 .621.6社會(huì )統計矩陣等。線(xiàn)性外推法容易、簡(jiǎn)單. 對數據要求低，對于6254569592 329一個(gè)發(fā)展平緩的小城市.預測精度也有-定的保證。投入- -產(chǎn)出需求的就業(yè)面積50000 434 400455 200473600 1 863 200分析可以揭示工業(yè)行業(yè)間的相互影響及其對經(jīng)濟增長(cháng)的作用。應53.146.248.450.319用這種方法的優(yōu)點(diǎn)是:分析預測基于理論基礎，預測的可信度高。然而.投入一產(chǎn)出分析所需數據量大，專(zhuān)業(yè)知識要求高.并且耗費時(shí)間和精力，故-般不為小城市的規劃所采用。有數據表明，在辦公用地中.每個(gè)辦公人員的平均辦公面積為工業(yè)及商業(yè)辦公用地的多少.不僅與就業(yè)水平有關(guān).而且受300平方英尺:零售業(yè)用地中，每個(gè)就業(yè)人員的平均工作面積為就業(yè)密度影響。不同土地利用類(lèi)型上的就業(yè)密度水平是不-樣500平方英尺: 工業(yè)倉儲行業(yè)就業(yè)人員平均每人的就業(yè)面積為的，因此我們還需要確定與就業(yè)密度相關(guān)的指標.才能得到未來(lái)800平方英尺?，F有的土地發(fā)展數據中辦公用地、零售業(yè)用地.的工業(yè)及商業(yè)辦公用地需求。同樣的，這些影響土地需求并且與工業(yè)倉儲用地的容積率分別為0.2156. 0.1586. 0.2161。建設有關(guān)的指標,我們稱(chēng)為建設參數。工業(yè)及商業(yè)辦公用地有兩單位就業(yè)人員占用的樓面面積.可通過(guò)當地現狀數據得到。個(gè)建設參數:在實(shí)際分析中，如果沒(méi)有現狀數據.可以從其它同等城市的數據●平均每人占用的建筑面積.平方英尺(建筑面積)/人:中進(jìn)行類(lèi)比替代,或者采用全國的平均水平。表6給出了根據上●容積率.或者每英畝土地上的建筑面積。述方法得到的工業(yè)土地需求預測分析結果。在諾曼市的例子中，建設參數采用現狀平均值，假設新發(fā)展零售業(yè)用地的需求分析-般采用以下兩種方法。-種方法是的密度將是城市現狀的平均水平(見(jiàn)表5)。根據城市土地利用現把零售業(yè)用地作為一種商業(yè)用地.以零售業(yè)內的就業(yè)預測為出發(fā)城市人口與家庭預測計算土地需求|城市居住單元的需求量預測(住房類(lèi)型)(使用量+空置量)確定發(fā)展參數居住單元需求量住房類(lèi)型:單位住宅占地面積單體住宅●斗占地面積/單位住宅●=住宅凈占地面積移動(dòng)住宅發(fā)展乘數( )連體住宅多體住宅(三/四戶(hù)型)中國煤化工城市公寓TYHCNMHG.圈4屠佳用地需求分析資料來(lái)源: Clarion Associales Team, 2004國外城市規劃|、'2005 Vol.20, No.4 23丁成日點(diǎn).諾曼市的零售業(yè)用地需求預測采用的就是這種方法。另一種方法是根據零售業(yè)的自身特點(diǎn)，以其服務(wù)社區的消費區域宏觀(guān)經(jīng)濟模型區域就業(yè)預測(工業(yè)行業(yè))購買(mǎi)力為出發(fā)點(diǎn)規劃區域內的零售業(yè)需求。因為零售業(yè)的規模在很大程度上是由其服務(wù)范圍的人口及其購買(mǎi)力所決定的.因此通增長(cháng)空間分配模型分配就業(yè)到子區域(行業(yè))過(guò)社區人口及其購買(mǎi)力來(lái)計算零售業(yè)的用地需求也是分析常用的方法。為了便于分析起見(jiàn).利用購買(mǎi)力預測零售業(yè)用地的過(guò)程中,就業(yè)人均建筑面積通常采用每人零售業(yè)用地需求標準進(jìn)行估計.其基本流程如下:(工業(yè)行業(yè))(1)預測人口和平均家庭規模，得到家庭數量預測。其方法就業(yè)密度空置率建筑面積需求參照居住用地的人口與家庭預測方法:(2)預測平均家庭收入與支出數據，尤其是用于零售業(yè)的支容積率空間變化出在家庭支出中所占的比重。這可以從歷史數據分析中獲得，或者直接從其他研究成果中借用:土地面積需求(行業(yè)，區位)(3)確定零售業(yè)的需求參數.即滿(mǎn)足家庭需求所需要的零售就業(yè)在土地利用類(lèi)型中的分配業(yè)占地面積。需要確定的參數有:滿(mǎn)足家庭支出的零售業(yè)規模和數量，以及不同規模零售業(yè)的占地面積。在這里，可以劃分不同類(lèi)型的零售業(yè)需求.如不同規模的購物中心一區域性購物中心或者↓小區購物中心。目前這一估計還沒(méi)有固定統- -的方法.規劃師可以制造業(yè)需求零售業(yè)需求寫(xiě)字樓需求其他商業(yè)需求根據政府要求,結合當地零售業(yè)現狀水平.進(jìn)行分析預測。波特蘭市的就業(yè)士地需求分析比較復雜，不僅要計算總的工圖5波特蘭市就業(yè)土地需求分析模型業(yè)需求.分行業(yè)的就業(yè)需求，同時(shí)還要計算子區域分行業(yè)的工業(yè)資料來(lái)源:根據Yee (999)修改。土地需求。用于計算土地需求的一般公式是:土地需求=就業(yè)增長(cháng)x就業(yè)人均建筑消費/容積率表7單位就業(yè)人數的建筑面積(平方英尺/就業(yè))就業(yè)土地需求分析需要以下幾個(gè)輸入或模型要素:行業(yè)代碼行業(yè)單位就業(yè)人數的建筑面積(1)區域經(jīng)濟(就業(yè))增長(cháng):(平方英尺)1-19農林牧漁、建筑.采礦590(2)將區域增長(cháng)分配到子區域(就業(yè)增長(cháng)空間分配模型.見(jiàn)圖5);20食品630(3)就業(yè)密度信息21煙草0建筑密度(就業(yè)人均建筑消費面積)22.23紡織930容積率:24木材加工64025. 32.39具，玻璃.制材(4)空置率;26造紙1600(5)各個(gè)工業(yè)行業(yè)總就業(yè)人數中，各種土地利用類(lèi)型的比27印刷450例。如交通行業(yè)利用寫(xiě)字樓的就業(yè)比例。.28-31化工、石油720因波特蘭市將整個(gè)都市區分成20個(gè)子區域, -些參數(如容3533.34金屬加工420機器制造積率)需要各個(gè)子區域的數值(容積率的空間變化.見(jiàn)圖5)。 容積36.38 .電子400率空間變化很大。如波特蘭市12個(gè)區域的平均容積率從0.20到37交通設備7000.63部不等(Yee, 1999)。紐約市中心的容積率就更高了，某些.40-42.44.45.47交通3290地塊容積率可以高達22.39。表7給出了不同行業(yè)單位就業(yè)人數所消43.46.48.49通訊。公共設施46050.51批發(fā)費的建筑面積，顯示出不同行業(yè)對建筑面積的要求是很不一樣的。52-59零售470金融、保險.房地產(chǎn)4公共用地需求分析70- -79非健康類(lèi)服務(wù)770這里說(shuō)的公共用地,不是廣義上的公用用地.而是指為城市8C中國煤化工350居民提供休閑服務(wù)的公園和提供教育服務(wù)的學(xué)校用地。街道等其81-CNMHG90-MYH530他附屬公共用地，已經(jīng)估計在居住用地需求和工商業(yè)用地需求資料來(lái)源: Yee, 1999.中了。24吩勞數據 2005 Vl20.No.4城市土地需求分析《4.1公園用地大致估計出各年級學(xué)生數量就足夠了。通常公園有三種類(lèi)型: (1)街區公園，即為所在小區或街區諾曼市小學(xué)生注冊數量預計到2025年將增加2000人。假設服務(wù)的公園，(2)城市公園，即可以服務(wù)城市內大部分居民的公一個(gè)小學(xué)的平均學(xué)生數量為400人.那么到2025年將需要新建五園: (3)主題公園.即有某種特別設施或服務(wù)功能的公園，如小所小學(xué)。 雖然根據人口增長(cháng)的地域分布以及新建學(xué)校的可行性.徑.運動(dòng)場(chǎng)、自然公園等。其中街區公園和城市公園的需求都與這部分新增需 求可以通過(guò)擴建已有學(xué)?；蛐陆▽W(xué)校來(lái)完成。從規城市人口有關(guān)。通常來(lái)講,國家或城市內對各種公園用地都有相劃角度看,假定一個(gè)小學(xué)需要用地20英畝(根據學(xué)校的建議)。因應的標準，在規劃中采用國家指標是- -個(gè)相對客觀(guān)的選擇。然后此公立小學(xué)的土地需求在2025年將達到100英畝。類(lèi)似的.還需要對比城市目前已經(jīng)擁有的公園用地.就可以得到規劃期內對公園新建一所中學(xué)來(lái)滿(mǎn)足人口發(fā)展的需要,因為到2025年諾曼市將新的需求用地。增600個(gè)中學(xué)生.相當于30個(gè)班的教室和相應的附屬設施用地。在諾曼市的例子中，街區公園用地標準采用的是諾曼市的標而目前諾曼公立學(xué)校系統所擁有的備用地還能建3個(gè)小學(xué)和準，為每千居民2.5英畝的街區公園.這比國家休閑與公園協(xié)會(huì )1個(gè)中學(xué)。因此還需要2個(gè)小學(xué)的土地,以每個(gè)小學(xué)20英畝計(NRPA)的標準高25%。諾曼市自身沒(méi)有城市公園用地標準.參算.還需要40英畝的土地。諾曼市內還有一所大學(xué).在規劃期考NRPA建議的每千人5-8英畝的標準,諾曼采用了一個(gè)中間標內認為該學(xué) 校不會(huì )擴大太多。準6.5英畝。從規劃目的來(lái)看，采用國家平均標準是- -個(gè)非常公綜上所述，土地需求預測分析中.通常將土地利用類(lèi)型劃分平的指標。利用人口預測與每千人口的公園需求標準,相乘得到為:居住用地、工商業(yè)用地、公共用地分別進(jìn)行分析。居住用地該區域的公園用地需求。的需求分析.需要將人口預測轉換為家庭數量預測.也就是規劃目前諾曼市已有街區公園282.1英畝.遠遠超出目前居民的區域內在規劃期內將增加的住戶(hù)(通常以10年或20年為期).因為街區公園需求。到2010年 以后直到2025年，現有街區公園用地家庭數量要比人口更能反映居住用地的需求。對于工商業(yè)用地已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足居民的需求.需要增加新的街區公園用地。在(包括零售、辦公及工業(yè)用地).如果知道未來(lái)各部門(mén)的就業(yè)需2025年，新增街區公園用地為60.8英畝(增長(cháng)22%)。目前諾曼市求. 就可以通過(guò)各部門(mén)每一-就業(yè) 崗位平均占用的土地,來(lái)計算出已有城市公園用地在2004年就已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足居民的需求，城市工商業(yè)的用地需求。對于公共用地(例如學(xué)校和公園).一般采用公園用地短缺210.2英畝，到2025年將需要431.5英畝的城市公園當 地政府或國家的限制標準進(jìn)行預測。用地(增長(cháng)194%)。因此，滿(mǎn)足這兩種公園用地的需求,從現在.需要注意的是.該預測方法是以過(guò)去的發(fā)展趨勢以及發(fā)展政起到2005年需要增加近500英畝的土地。需要注意的是.公園用策為依據的。因此，如果城市采用了-些會(huì )影響發(fā)展趨勢的政地需求與當地位置.城市及其服務(wù)規模等直接相關(guān).因此規劃中策.城市的土地需求預測將會(huì )有很大的變化.不是- -般的預測方采用國家標準.仍不能保證規劃結果滿(mǎn)足當地的需求。法可以預測出來(lái)的。但是，從土地利用規劃的目的來(lái)看.這種預測方法已經(jīng)可以幫助我們分析哪種發(fā)展水平更適合城市.以及通4.2公共學(xué)校過(guò)何種方式可以達到這種發(fā)展水平。學(xué)校是地區性的教育服務(wù)設施，為當地居民服務(wù),其學(xué)生主體為城市的學(xué)齡人口。因此學(xué)校的規模及其用地要求直接與人口參考文獻以及家庭結構有關(guān)。人口越多,學(xué)齡人口越多.對學(xué)校的要求就丁成日.2004.空間結構與城市競爭力.地理學(xué)報，59期增刊: 85-92.越多。-般規劃中.從人口預測入手.分析各個(gè)年齡段的學(xué)齡人Clarion Associates Team. 2004. Norman.2025. Land Demand Analysis.Yee, Dennis. 1999. Technical Report- - 1999 Employment Density Study. Metro.口預測，從而估計出小學(xué).初中、高中等各個(gè)教育階段的學(xué)生數量，然后考慮平均的學(xué)校規模.就可以預測出還需要多少學(xué)校用地或者需要多少額外的學(xué)校用地。在學(xué)校用地的需求分析中，有幾點(diǎn)問(wèn)題需要注意: (1)這里考慮的是公共學(xué)校。-一個(gè)城市內,從公立學(xué)校到私立學(xué)校有很多不同的學(xué)校系統,但是公立學(xué)校幾乎在所有城市中都占主流,服務(wù)大部分人口，因此公立學(xué)校是學(xué)校用地分析的重點(diǎn)。另一方面.私立學(xué)校的統計數據難以獲得: (2)人口年齡與入學(xué)年級的中國煤化工不統-。在人口預測中，可以得到的是不同年齡的人口預測，但MHCNMHG不是所有的兒童都在同一年齡入學(xué).因此學(xué)齡人口與相應的注冊學(xué)生數目有出入。但是考慮到規劃的指導性意義,利用學(xué)齡人口國外城市規劃| 2005 Vol.20, No.425