河南省房地產(chǎn)業(yè)的結構問(wèn)題淺析

2014年第14期經(jīng)濟研究導刊No.14,2014總第232期ECONOMIC RESEARCH GUIDESerial No.232河南省房地產(chǎn)業(yè)的結構問(wèn)題淺析霍向東(洛陽(yáng)理工學(xué)院,河南洛陽(yáng)471023)摘要:通過(guò)對河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況和結構現狀的描述,指出河南省房地產(chǎn)業(yè)存在的房地產(chǎn)企業(yè)平均規模過(guò)小投資結構不合理、缺少工業(yè)地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資過(guò)度集中等問(wèn)題,并提出了促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、培育大型房地產(chǎn)企業(yè)和企業(yè)集團以及產(chǎn)業(yè)政策要堅持使用經(jīng)濟手段等對策。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);工業(yè)地產(chǎn);產(chǎn)業(yè)政策中圖分類(lèi)號:F12文獻標志碼:A文章編號:1673- -291X(2014)14- 0055-02自1990 年我國土地使用制度市場(chǎng)化以來(lái),我國房地產(chǎn)業(yè)相同,這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是--個(gè)完全競爭的統--市場(chǎng)，發(fā)展迅速,房地產(chǎn)價(jià)格持續攀升。特別是近幾年,尤以上海市為而是一個(gè)典型的壟斷市場(chǎng)和區域性的市場(chǎng)。其次,房地產(chǎn)的中心的長(cháng)三角地區、珠三角地區以及北京地區的房地產(chǎn)價(jià)格耐久性和高價(jià)值性。一般的物品在使用過(guò)程中會(huì )較快地磨上漲幅度為甚。從2005年年初開(kāi)始,中央和地方出臺了- -系損、消耗,但房地產(chǎn)的利用則具有長(cháng)期性,- .般可使用許多列調控措施,來(lái)穩定房地產(chǎn)價(jià)格,以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，年。購房、建房產(chǎn)都需要大量貨幣支出,價(jià)格的昂貴性使房地但效果并不理想。2013 年以來(lái),我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化跡產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與購買(mǎi)高度依賴(lài)于金融業(yè)。利息率、貨幣供給狀況、象,部分三四線(xiàn)城市樓市出現泡沫,面臨調整。河南省各地市首次分期付款額度等條件的變動(dòng)都會(huì )影響房地產(chǎn)的供求狀除鄭州外,基本屬于三四線(xiàn)城市,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著(zhù)同況。再次,具有投資與消費的雙重性。房地產(chǎn)可以作為一種生樣的瓶頸,河南省房地產(chǎn)業(yè)的結構問(wèn)題對于河南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費,也可以用于生活消費,同時(shí)也可以成發(fā)展的影響越來(lái)越突出,因此,對河南省房地產(chǎn)業(yè)的結構問(wèn)為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現能力差、流動(dòng)性較題進(jìn)行研究,成為促進(jìn)河南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要課題。低,但在通貨膨脹較高的情況下,投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能。最后,具有房地產(chǎn)利用的外部性。房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)業(yè)概述的利用價(jià)值常常受周?chē)康禺a(chǎn)及環(huán)境變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)的房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn),是指土地及附著(zhù)在土地上的房屋和這些特性導致房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)壟晰性強 、外溢效應大的產(chǎn)業(yè)。人工構筑物及其附帶的各種權益。具體而言,房產(chǎn)是指建筑二、河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述及結構現狀在土地上的各種房屋,包括住宅、辦公樓、廠(chǎng)房、倉庫等;地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地面道路和地下相關(guān)的(一)河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述基礎設施等。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合體和統- -物。 房地河南省房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。展,河南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對河南經(jīng)濟增長(cháng)起著(zhù)越來(lái)越重要房地產(chǎn)業(yè)主要包括土地使用權的出讓,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)的作用。房地產(chǎn)投資額從2002年的138.36億元增加到2012發(fā),如征用土地、拆遷安置、組織開(kāi)發(fā)建設等;房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng).包年的3035.29億元,10年間增長(cháng)了21.9倍,其增長(cháng)速度高出括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買(mǎi)賣(mài)租賃、抵押等河南 省GDP增長(cháng)速度的-倍左右。河南省房地產(chǎn)業(yè)的投資活動(dòng)。本文的研究范圍僅包括房地結合的房地產(chǎn),所述房地額占GDP的比重逐步提高,2003- -2012 年,房地產(chǎn)業(yè)的投資產(chǎn)業(yè)僅包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。額占GDP的比重從2.7%增長(cháng)到10.25% ;房地產(chǎn)業(yè)投資額占房地產(chǎn)具有其他商品所不具有的一些固有特點(diǎn)。 首先，固定資產(chǎn)投資的比重也逐年上升，從2003年的9.35%增長(cháng)房地產(chǎn)地理位置的固定性。房地產(chǎn)在空間所占的位置，既不到2011年的15.51% ,2012年略降為14.76%。2003- -2012能移動(dòng),也不能調換,因此,房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特年,河南省房地產(chǎn)投資的增長(cháng)率大多數年份都超過(guò)了30%，點(diǎn),地理位置直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利用價(jià)值。由于房地產(chǎn)地其中2005年的增長(cháng)率超過(guò)50% ,但2012年增長(cháng)率出現較大理位置固定,不同區位的自然條件、社會(huì )條件、經(jīng)濟條件各不幅度的下降,只有15.56%。收稿日期:2014- -03- -26中國煤化工基金項目:2013年河南省政府決策研究招標課題“河南房地產(chǎn)業(yè)結構問(wèn)題研作者簡(jiǎn)介:霍向東(1971-),男,河南杞縣人,講師,碩士,從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)研究。YHCNMH G一55一(二)河南省房地產(chǎn)業(yè)結構現狀不完善,沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐所導致的大量住宅空置、無(wú)法聚集人從投資結構來(lái)看, 2003- -2012 的10年間,住宅投資增長(cháng)氣的現象。了16.3 倍,從135.10億元增長(cháng)到2 203.26億元;辦公樓投資(三)地區結構不合理，房地產(chǎn)投資過(guò)度集中增長(cháng)了25.72倍,從5.30億元增長(cháng)到136.35億元;商業(yè)用房在河南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,地區結構也不盡合理，投資增長(cháng)了13.56 倍,從23.54億元增長(cháng)到319.39億元;其他房地產(chǎn)投資過(guò)度集中于鄭州市。2012年鄭州市的房地產(chǎn)投投資增長(cháng)了17.41 倍，從21.62億元增長(cháng)到376.49億元。相資額為1 095.14億元,占河南省房地產(chǎn)投資額的36.1% ,相當對于房地產(chǎn)投資額增長(cháng)的16.35 倍,住宅投資增長(cháng)和其相當,于排在第二位的洛陽(yáng)市房地產(chǎn)投資額274.51億元的3.99辦公樓投資增長(cháng)速度較快,而商業(yè)用房投資增長(cháng)速度較慢。倍,是排在其后的洛陽(yáng)信陽(yáng)周口、新鄉、駐馬店和商丘等地在2003- -2012 年間,河南省房地產(chǎn)投資中住宅投資占房地產(chǎn)級市房地產(chǎn)投資額的總和。大量的房地產(chǎn)投資過(guò)度集中于鄭投資額的比重在69.09%- -80.46%之間變化， 辦公樓投資占州地區,使得鄭州的市區規模越來(lái)越大，核心區人口密度越房地產(chǎn)投資額的比重在2.13%-4.49%之間變化，商業(yè)用房來(lái)越高,大城市病也越來(lái)越嚴重。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)占房地產(chǎn)投資額的比重在9.11%-17.42%之間變化,其他投展,使得鄭州的房?jì)r(jià)日益偏離人們的支付能力,這不利于房資占房地產(chǎn)投資額的比重在6.65%- -13.71%之間變化。地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期穩定發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)集中度來(lái)看,2003年河南省有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)四、促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策1430家,商品房銷(xiāo)售面積862.71萬(wàn)平方米,平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售面積為6033平方米;商品房銷(xiāo)售額為(一)重視工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展120.75億元,平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額為844.4萬(wàn)從河南省工業(yè)化的進(jìn)程來(lái)看,工業(yè)化的任務(wù)還遠未完成。元。2012年河南省有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5316家,商品房銷(xiāo)售要促進(jìn)河南省的“三化”協(xié)調發(fā)展,新型工業(yè)化必領(lǐng)得到快速面積5968.49萬(wàn)平方米,平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售面發(fā)展,因此,工業(yè)地產(chǎn)前景廣闊。尤其是一些小微企業(yè),它們積為11227.4平方米;商品房銷(xiāo)售額為2286.67億元,平均無(wú)法通過(guò)自身的實(shí)力購買(mǎi)土地建設廠(chǎng)房,通過(guò)工業(yè)地產(chǎn)項目每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額為4301.5萬(wàn)元?？梢詾榇罅啃∥⑵髽I(yè)提供服務(wù)。工業(yè)地產(chǎn)一方面 為小微企業(yè)從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)看,在5316家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企解決了發(fā)展所需的房地產(chǎn),另-方面也可以促進(jìn)小微企業(yè)集業(yè)中,擁有一-級資質(zhì)的59家,占比為1.1%;擁有二級資質(zhì)的聚,形成產(chǎn)業(yè)集群,從而提高這些小微企業(yè)的市場(chǎng)競爭能力。496家,占比為9.3%;擁有三級資質(zhì)的975家,占比為18.3%;同時(shí),工業(yè)地產(chǎn)可以對污水、廢氣和廢渣等工業(yè)污染物集中擁有四級資質(zhì)的468家,占比為8.8% ;其他暫定級為3 318家,處理,又解決了小微企業(yè)發(fā)展中面臨的環(huán)保問(wèn)題。占比為62.5%。(二)培育具有一定規模和實(shí)力的大型企業(yè)和企業(yè)集團結合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn),培育具有一定規模和實(shí)力的大型三、河南省房地產(chǎn)業(yè)存在的結構問(wèn)題企業(yè)和企業(yè)集團。使這些大型企業(yè)和企業(yè)集團具有較強的自(一)房地產(chǎn)企業(yè)平均規模過(guò)小主創(chuàng )新能力和競爭能力,提高企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。在促進(jìn)無(wú)論從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)看,還是從平均每家房地企業(yè)擴大規模而產(chǎn)生的企業(yè)并購的問(wèn)題上,不能“拉郎配",產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額以及平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售一定要尊重和重視并購企業(yè)的愿望,企業(yè)只有在有并購利益面積看,河南省房地產(chǎn)企業(yè)的平均規模都偏小。企業(yè)規模小，或并購能夠提高企業(yè)的發(fā)展潛力時(shí),并購才有可能獲得成功。規模經(jīng)濟不明顯,企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本高,抗風(fēng)險的能力弱。隨著(zhù)實(shí)踐證明,政府利用行政手段強行撮和的并購行為絕大多數房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化,中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境將越來(lái)越都是以失敗而告終的。差,相當一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著(zhù)被淘汰的風(fēng)險。(三)要堅持使用經(jīng)濟手段調控和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)(二)投資結構不合理,商業(yè)地產(chǎn)投資偏少,缺少工業(yè)地任何一種政策的實(shí)施,總不外乎有三種手段,即經(jīng)濟手產(chǎn)投資段.法律手段和行政手段。在實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策時(shí),應注意要以運從投資結構看,住宅投資占房地產(chǎn)投資額的比重較高，用經(jīng)濟手段和法律手段為主,而將行政手段的運用減少到最商業(yè)地產(chǎn)投資偏少,缺少工業(yè)地產(chǎn)投資。在剛剛發(fā)布的我國低限度。作為經(jīng)濟相對落后的內陸地區,我們長(cháng)期以來(lái)最為城鎮化發(fā)展綱要中,再次提到促進(jìn)中原城市群的建設。城市習慣的是運用行政手段,各種政策總是通過(guò)政府層層的行政群發(fā)展需要工業(yè)支撐,而不是單單建設- -些住宅項目, 工業(yè)性行為而得以貫徹。在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下,產(chǎn)業(yè)政策主要應通發(fā)展需要有工業(yè)地產(chǎn),而目前工業(yè)地產(chǎn)恰恰是個(gè)空白。在河過(guò)經(jīng)濟手段的引導和法律手段的制約來(lái)實(shí)施。如不注意這一南省一些城市的新區建設中,已經(jīng)出現了由于商業(yè)配套設施點(diǎn),將可能引起“欲速而不達”的結果。參考文獻:[1] 泰勒爾產(chǎn)業(yè)組織理論[M].北京:中國人民大學(xué)出版社, 1997.[2] 平狄克.魯賓費爾德微觀(guān)經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2000.中國煤化空量李可MHCNM HG一56-