河南省公租房租金定價(jià)問(wèn)題研究

2014.02總第441期doi10.396/.sn.10060 -2025.2014.02.06河南省公租房租金定價(jià)問(wèn)題研究李寶龍(洛陽(yáng)理工學(xué)院工程管理系，河南洛陽(yáng)471023)[摘要]公租房租金定價(jià)問(wèn)題是理論研究和實(shí)踐探索的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。開(kāi)展河南省公租房租金定價(jià)問(wèn)題研究對于解決人口大省的住房難問(wèn)題以及助推中原經(jīng)濟區建設具有重要意義。在對公租房租金定價(jià)問(wèn)題理論研究和實(shí)踐探索進(jìn)行歸納總結及論證分析的基礎上,闡述了河南省公租房租金定價(jià)的現狀與因境,提出了完善河南省公租房租金定價(jià)制度的政策建議。[關(guān)鍵詞]公租房租金分層次定價(jià) 分類(lèi)定價(jià)[中圖分類(lèi)號]F726 (文獻標識碼]A [文章編 號]1006- 2025(2014)02- 0020-04一、引言夠承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。河南省住房和城鄉隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展,社會(huì )保障性住房建設廳統計數據顯示,截止到2012年8月底,全省各事業(yè)也進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)期。目前，河南省政府專(zhuān)門(mén)地實(shí)際落實(shí)公租房項目17萬(wàn)套。加強對河南省公租房出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見(jiàn)》,重點(diǎn)發(fā)定價(jià)問(wèn)題的研究，可以為河南省公租房?jì)r(jià)格決策提供展公共租賃住房。在河南省社會(huì )保障性住房領(lǐng)域,廉租有益的參考。住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房已經(jīng)開(kāi)展并軌工二、公租房租金定價(jià)向題的理論研究與實(shí)踐探索作,即“三房合一”。今后,在住房保障體系中,將不再有目前，國內外公租房租金定價(jià)理論研究和實(shí)踐探經(jīng)濟適用住房這-品種;但對已取得經(jīng)濟適用住房購索模式主要可以歸納為以下三種:房資格證的市民,還會(huì )做到“應保盡保"。在“三房合一”第一,“保本微利"模式。|該觀(guān)點(diǎn)認為,公租房租金以后,社會(huì )保障性住房只租不售,申請人不用再針對某定價(jià)標準不僅要確保公租房建設成本收回,還應確保-類(lèi)房屋提出申請，而是由政府根據申請人家庭情況一定的盈利從而支持公租房后續建設,如北京、上海、審核其是否具備保障性住房人住條件,并根據申請人廈門(mén)、廣州等城市就實(shí)行了這一模式。以北京市為例，收入情況,分別給予不同租房補貼。顯然,今后社會(huì )保其公租房租金為市場(chǎng)租金價(jià)格的80% ,收取租金以“保障性住房的發(fā)展方向可以籠統歸納為公共租賃住房本微利"為原則,主要用于補償建設和運營(yíng)成本。但以.(即公租房)。公租房一般是指面向中低收入家庭廉租2012年7月北京市朝陽(yáng)區首個(gè)公租房項目為例,其公房之外的保障性租賃住房,以低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能租房租金達到了市場(chǎng)價(jià)格的85%,高于北京市建委制[收稿日期]2013-12-09[基金項目]本文系河南省教育廳人文社會(huì )科學(xué)研究重點(diǎn)項目“公共租賃住房建設中的融資問(wèn)題研究"(編號:2012- ZD -071,主持人:李寶龍)的期中研究成果。中國煤化工[作者簡(jiǎn)介)李宣龍(1911-).男,漢,河南洛陽(yáng),洛陽(yáng)理工學(xué)院講師,博士,主要碼YHCNMH G20李寶龍:河南省公租房租金定價(jià)問(wèn)題研究定的標準,并且公租房地理位置較為偏遠。的實(shí)踐經(jīng)驗還很少。僅就政策制定方面而言,河南省各第二,“保本無(wú)利”模式。該觀(guān)點(diǎn)認為,公租房租金地市公租房租金定價(jià)政策具有很大的相似性。以鄭州定價(jià)標準必須注重社會(huì )公平原則，收取的租金并不考市為例,公租房租金定價(jià)水平原則上控制在市場(chǎng)公租慮利潤，僅用于償還貸款利息和支付維護成本,如重房租金價(jià)格的70%以?xún)?這與河南省其它地市制定的慶、常州等城市就實(shí)行了這一-模式。以重慶市為例,重公租房租金定價(jià)政策基本- -致。 該定價(jià)水平較接近于慶市公租房租金原則上不得超過(guò)同地段、同品質(zhì)、同類(lèi)“保本無(wú)利"模式,與重慶等地的實(shí)踐較為接近。但新制型普通商品房市場(chǎng)租金的60%,且租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調整。定的《鄭州市保障性住房管理辦法》(草案)規定,申請但是,有文獻指出,重慶市公租房租金并不便宜,與租公租房應當同時(shí)符合以下條件:本地無(wú)住房或者住房房者的心理期望值還有一-定差距。用面積低于規定標準;收人、財產(chǎn)低于規定標準;申請人第三,“政府補貼(虧本無(wú)利)”模式。(56該觀(guān)點(diǎn)認為外來(lái)務(wù)工人員，在本地穩定就業(yè)達到規定年限。其為,公租房以改善民生作為根本目的,政府應當通過(guò)無(wú)中,收人相關(guān)標準為月收入在2000元以下。對于此類(lèi)償提供土地減免稅收提供補貼等多種方式予以政策低收入群體而言,以鄭州市鄭東新區“尚書(shū)苑”公租房支持,降低公租房的建設成本以及租金定價(jià)水平。這種為例，按照市場(chǎng)公租房租金價(jià)格的70%確定的租金為觀(guān)點(diǎn)的經(jīng)濟學(xué)理論基礎是公租房承租人愿意支付的平700左右,這個(gè)價(jià)格水平對月收入2000元以下的群體均價(jià)格接近公租房建設成本。實(shí)踐中,大陸地區還沒(méi)有而言依然偏高。2012年初,由于申請公租房的人數太與該模式相適應的實(shí)踐活動(dòng)。但是,中國香港地區政府少，鄭州市原計劃進(jìn)行的公租房配租活動(dòng)根本無(wú)法執無(wú)償提供土地,主持拿地、平整土地、拆遷補償等工作,行。這種現象不僅和河南省其它地市的情況相吻合,也同時(shí)相關(guān)各項成本均不計人公租房建設成本。目前,香.和全國其它地區的情況基本-致。港地區有30%的房屋為公租房,約72萬(wàn)套,大多以40就鄭州市的情況分析,國內有學(xué)者指出,鄭州市公平方米為主,居住了香港一半的人口,其公租房租金價(jià)租房保障范圍明顯偏窄，其保障范圍限制在廉租住房格不與市場(chǎng)租金價(jià)格掛鉤,為市場(chǎng)價(jià)格的30%。閣和經(jīng)濟適用住房之間的“夾心層"群體。9 -方面,不管通過(guò)對以上三種截然不同理論觀(guān)點(diǎn)及其相應實(shí)踐是否能夠將鄭州市公租房配租活動(dòng)受到遇冷的客觀(guān)情的比較,從保障民生、幫助居民實(shí)現安居樂(lè )業(yè)、促進(jìn)社況歸咎于其保障范圍偏窄,鄭州市配租政策所要保障會(huì )和諧、實(shí)現社會(huì )公平正義等角度出發(fā),筆者認為,由的對象屬于公租房所應覆蓋的群體且這- - 群體數量眾于第三種模式租金定價(jià)水平最低,相關(guān)理論和實(shí)踐經(jīng)多是毋庸置疑的。新制定的《鄭州市保障性住房管理辦驗應值得政策制定者借鑒。這是因為,2009年兩會(huì )期法》(草案)中已經(jīng)明確提出公租房租金要與承租者支間,溫家寶同志已經(jīng)提出“積極 發(fā)展公共租賃住房"、付能力相符,讓符合條件的承租者真正享受到公租房?！皫椭M(jìn)城農民工解決住房困難問(wèn)題”。由于農民工處因此，對現行政策所要保障的對象收取與其支付能力于中國社會(huì )底層,收入水平普遍較低，既然要為農民工相符的租金這- -原則是不會(huì )改變的。另-方面,該觀(guān)點(diǎn)解決住房難問(wèn)題,就必須考慮他們的實(shí)際支付能力。此折射出了加強公租房分類(lèi)管理的緊迫性和重要性。由外，鑒于公租房- -般是用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能夠承于河南省E經(jīng)開(kāi)展廉租房、經(jīng)適房、公租房并軌工作,受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租，因此公租房?jì)r(jià)格低于市將“三房合一”為公租房,那么針對不同收人層次、不同場(chǎng)價(jià)格的程度就應視承租者的承受能力而定。當然,這類(lèi)型居民如何制定公租房租金定價(jià)水平就是一項亟待可能并不是我國公租房租金定價(jià)應采用的標準，但這完成的任務(wù)。河南省的規劃目標是讓公租房覆蓋范圍種公租房租金定價(jià)模式無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習的。達到城市人口的20%。這20%城市人口的各項情況并三、河南省公租房租金定價(jià)的現狀與困境不完全統-,該問(wèn)題迫切需要開(kāi)展公租房分類(lèi)管理研目前,在公租房租金定價(jià)領(lǐng)域河南省還沒(méi)有出臺究來(lái)予以解決。全省統一規定的標準和規范，也沒(méi)有建立全省統一的四、進(jìn)一步完善河南省公租房租金管理機構，各地市大都在住建部政策的范圍各自制定定價(jià)制度的政策建議或擬定相應規章制度,各地的公租房配租活動(dòng)大都是綜合考慮公租房租金定價(jià)問(wèn)題的理論研究與實(shí)踐2012年下半年才起步。因此,河南省公租房租金定價(jià)經(jīng)驗以及河南中國煤化工困境,為進(jìn)一i YHCNMH G212014.02傈私月刊總第441期步完善河南省公租房租金定價(jià)政策,努力降低公租房水平夯實(shí)基礎。租金定價(jià)水平，應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手開(kāi)展工作:第四,在努力降低公租房租金定價(jià)水平的同時(shí)，逐第一，進(jìn)一步建立健全公租房相關(guān)政策的制度建步細化公租房分層次定價(jià)標準,并對其進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整,設。作為人口大省以及中原經(jīng)濟區所覆蓋的主要區域,以適應環(huán)境的需要。在河南省已有明確規定:“持有城河南省目前尚未正式出臺任何省級公租房管理辦法,鎮居民最低生活保障金領(lǐng)取證的無(wú)自有住房的廉租住全省各地主要是以住建部相關(guān)文件和要求來(lái)開(kāi)展相關(guān)房保障家庭,對住房保障面積標準內的租金實(shí)行全額工作。如2012年6月,住房和城鄉建設部頒布了<公共補貼”。在獲取城鎮居民最低生活保障金領(lǐng)取證的要求租賃住房管理辦法》,在不違背此類(lèi)上位法原則性規定當中，家庭人均收人必須低于當地城市居民最低生活的基礎上,制定(或擬定)更具操作性的條款。但根據河保障標準。目前,河南省各地市的相關(guān)標準并不統一,南省相關(guān)規劃,“十二五”期間,河南省要開(kāi)工建設57相應的公租房租金定價(jià)水平應考慮不同地市差別來(lái)確萬(wàn)套公租房,因此,起草出臺省級公租房管理辦法規范定。以鄭州市為例,2012年城市居民最低生活保障標全省各地公租房定價(jià)行為就顯得十分重要和緊迫。準為每月380元。據此,鄭州市家庭人均收人小于380第二,設立專(zhuān)職化統- -管理機構科學(xué)規劃、合理元的公租房申請者不需要繳納租金。此外,鄭州市已經(jīng)布局,建立和完善公租房退出機制。首先,河南省各地推出的公租房租金定價(jià)水平大致為700元左右，那么，市業(yè)已開(kāi)展的公租房相關(guān)實(shí)踐具有很強的各自為政特理論上家庭人均收人介于380元和700元的公租房申征。從落實(shí)的角度看,各地市推廣公租房的積極性并不請者也應當獲得- -定的政府補貼,以減輕其生活負擔。高,或地方財政支付能力有限無(wú)法支撐公租房建設的同時(shí),鄭州市公租房申請要求中的收人要求是月收人快速發(fā)展。故有必要設立全省專(zhuān)職化統--管理機構,對在200元以下，如果家庭人均收入介于700元和公租房建設真正起到監督管理的作用。其次,由于公租2000元之間的公租房申請者都適用于相同公租房租房實(shí)踐在我國起步較晚，絕大多數公租房建設項目地金定價(jià)水平,顯然也是不完全正確的。有必要逐步細化理位置較偏，因此公租房規模的進(jìn)一步增長(cháng)應符合科公租房分層次定價(jià)的標準，以適應不同收入水平公租學(xué)規劃、合理布局總要求,努力在市區或交通便利地區房申請者的需要。增加公租房供應數量。再次,全國其它地方已經(jīng)出現公.第五,根據現行公租房含義及內涵的變化,落實(shí)公租房出租后遭遇閑置的現象，河南省廉租房項目空置租房分類(lèi)定價(jià)標準,在實(shí)現社會(huì )公平正義的同時(shí),提高率也很高。因此,需要在設立專(zhuān)職化統-管理機構的基社會(huì )效率，推動(dòng)社會(huì )經(jīng)濟快速發(fā)展。公租房是新生事礎上,建立和完善公租房退出機制,及時(shí)公開(kāi)公租房相物,根據已有政策及相關(guān)解釋,公租房-般是指面向中關(guān)信息,對承租人進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管,如有違規違法行為要低收入家庭的廉租房之外的保障性租賃住房,以低于依法及時(shí)查處,以杜絕公租房出租后出現閑置的現象市場(chǎng)價(jià)或承租者能夠承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。發(fā)生,提高公租房有效供給率。這一-定義覆蓋了廉租房與經(jīng)適房、經(jīng)適房與商品房之第三,通過(guò)多種途徑和形式,努力降低公租房相關(guān)間的兩個(gè)“夾心層"。顯然,目前公租房的主要保障對象成本。一是在公租房設計環(huán)節，要采取小戶(hù)型設計思是新就業(yè)職工。但在“三房合一”工作完成之后,公租房路,通過(guò)成套化、通用化和標準化設計,降低公租房成適用群體將相應擴大為住房困難家庭、新就業(yè)職工(如本。二是在公租房施工階段,擴大公租房非現場(chǎng)建造的應屆大學(xué)畢業(yè)生)和外來(lái)務(wù)工人員(如農民工)等群體。部件，將在現場(chǎng)建造的建筑構件和建造工序轉移到工由于住房困難家庭仍然由轉變?yōu)楣夥康牧夥縼?lái)保廠(chǎng)內進(jìn)行規?；a(chǎn)，再將生產(chǎn)好的建筑構件運送到障,那么新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員的住房保障工作施工現場(chǎng)進(jìn)行組裝或安裝,實(shí)現模塊化、規?；\作,就成為公租房政策制定時(shí)所要關(guān)注的對象。目前河南降低公租房成本。三是實(shí)施更多的公租房?jì)?yōu)惠政策,通省各地開(kāi)展的公租房實(shí)踐活動(dòng)對新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)過(guò)優(yōu)惠的土地政策、住房財稅政策或政府補貼政策等,工人員的政策傾向性并不明顯。按照中央和地方公租降低公租房建設成本?？梢越梃b其它政府投資項目后房相關(guān)政策，公租房租金定價(jià)水平是低于市場(chǎng)價(jià)或承期補貼模式,補償公租房建設成本，或補償公租房運營(yíng)租者能夠承受的價(jià)格。這就是我國各地公租房配租遇成本。通過(guò)以上多項措施并舉為降低公租房租金定價(jià)冷的原因，中國煤化工價(jià)水平確實(shí)低YHCNM HG李寶龍:河南省公租房租金定價(jià)問(wèn)題研究于市場(chǎng)價(jià),但仍然超出了承租者可以承受的范圍,所以平方米[EB/OL]. www.sohu.com.公租房的租賃情況較差。由于新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工[3]孟衛東,柳歆.城市公共租賃房租金定價(jià)機制研究[].人員的支付能力較低，決定了現行公租房定價(jià)水平應價(jià)格理論與實(shí)踐,2011(12):31-32.進(jìn)- -步下降,讓符合公租房申請條件的承租者能夠真[4]潘兩紅,龐家美,熊建華.重慶市公租房租金定制的難正住得起公租房。所以，必須進(jìn)一步開(kāi)展公租房分類(lèi)定題與對策一以 “民心佳園”項目為例0建筑經(jīng)濟,2011價(jià)研究與實(shí)踐，以適應不同類(lèi)型公租房申請者的需要。(12):57- 60.五、結論[5]Eriksen,M.D. and Rosenthal,S.S. Crowd out efectse of我國公租房建設事業(yè)處于起步階段,其租金定價(jià)place -based subsidized rental housing: New evidence from the水平是理論研究和實(shí)踐探索的一個(gè)核心話(huà)題。公租房966LIHTC program[J.Joumal of Public Economics , 2010(94) :953-租金定價(jià)關(guān)系民生，河南省和其它地區現有的公租房[6]李寶龍.我國公租房租金定價(jià)機制研究[].價(jià)格理論與建設實(shí)踐經(jīng)驗說(shuō)明,僅僅以低于市場(chǎng)價(jià)確定公租房租實(shí)踐,2012(7):41-42.金定價(jià)水平是不夠的,需要采用承租者能承受的價(jià)格,[7]Ommeren,J.V. and Koopman ,M. Public housing and the即公租房租金應低于市場(chǎng)價(jià)格同時(shí)考慮承租者經(jīng)濟承value of apartment quality to households [J. Regional Science受能力,這需要各級政府加大財政投人和補貼力度,讓and Urban Economics ,2011(41):207-213.利于民。[8]中國市場(chǎng)研究報告網(wǎng).北京公租房將借鑒香港,實(shí)行精細化配租管理[EB/OL]. ht:/.wse.co.cn/ndustry/[參考文獻]201206/gongzhufang140933.htm.[1]曹麗娟.關(guān)于我國城市公共租賃住房租金標準制定的[9]劉文杰,田焱.關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的幾個(gè)關(guān)鍵性思考[].價(jià)格理論與實(shí)踐,2010(11):37-38.問(wèn)題的探討[].經(jīng)濟體制改革,2011(6):33-37.[2]搜狐財經(jīng).北京朝陽(yáng)首個(gè)公租房今起配租,月租38元/On the Rent Pricing Issue of Public Rental Housesin Henan ProvinceL Bao-long(The Engineering Management Department Luoyang Institute ofScience and Technology, Luoyang Henan 471023)[Abstract] The rent pricing of public rental houses has been a research and practical interest. And the related research inHenan province has great importance in terms of solving housing problem and developing the Central Plaims Economic Area.Based on summarizing and analyzing the theoretical study and practical experience of the rent pricing of public rental houses,this paper discusses current status and dilemma of rent pricing of public rental houses in Henan province, and suggests policyrecommendations on improving the rent pricing system of public rental houses in Henan province.[Keywords lpublic rental house rent hierarchical pricing alsifiation pricing中國煤化工MHCNMH G