房屋空間的改造

第22卷第4期吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報2005年12月Journal of Jilin Architectural and Civil Engineering InstituteDec.2005文章編號:1009-128X2005)4004503房屋空間的改造金殿玉佟洪亮2李玉紅31吉林建筑工程學(xué)院土木工程系長(cháng)春130021;2:春長(cháng)鈴集團長(cháng)春1300333長(cháng)春高新建筑設計院長(cháng)春130012)摘要介紹了空間改造的意義闡述了空間改造在設計施工方面的做法及要求尤其是對目前常見(jiàn)幾種結構形式房屋的改造提岀了具體的設計方法并結合房地產(chǎn)的現狀論述了做好房屋的空間改造將對房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)起到積極促進(jìn)作用關(guān)鍵詞大空間改造方法沒(méi)計施工浞銷(xiāo)中圖分類(lèi)號:IU5文獻標識碼:A目前隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展二手房交易市場(chǎng)的不斷成熟市場(chǎng)上出現了兩種消費群體.一種是某些經(jīng)濟實(shí)力較強又不想張揚的群體他們不去購買(mǎi)那些高檔旳別墅而是適時(shí)選擇一些高檔的小區和那些采光好的小高層或高層將樓上樓下打通變成空中花園”從而達到舒適生活的目的一種則是剛剛步入社會(huì )的青年以及工資收入相對較低的群體由于經(jīng)濟方面的原因他們只能購買(mǎi)或居住原有的二手房而二手房大多是20世紀80年代、90年代初期建設的房屋的戶(hù)型大多比較單一,以小三室或二室半為主居住這類(lèi)房屋的住戶(hù)大多向往大開(kāi)間的房屋希望把原有小開(kāi)間的房屋改為大開(kāi)間那么如何把這兩種消費群體的需要變?yōu)楝F實(shí)是擺在結構設計人員及施工人員面前一個(gè)不小的課題冋時(shí)解決好空間改造問(wèn)題將對房屋的營(yíng)銷(xiāo)起到積極的促進(jìn)作用1空間改造的必要性1.1促進(jìn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)入21世紀房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭變得更加激烈目前已達到了白熱化的程度各大房地產(chǎn)商紛紛推出各種營(yíng)銷(xiāo)策略戶(hù)型設計也變得五花八門(mén)岀現了多層、小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨立別墅、獨院別墅、雙復式、假復式、空中花園、空中庭院等概念對于那些中高檔小區的中小戶(hù)型極少有人問(wèn)津.隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高大空間的向往是必然的因此那些存量房的空間改造對開(kāi)發(fā)商來(lái)講變得尤為重要.通過(guò)改造可以改變房屋的使用功能從而促進(jìn)房屋的銷(xiāo)售盤(pán)活房地產(chǎn)的資產(chǎn),1.2滿(mǎn)足部分消費群體的需求部分很早就已購買(mǎi)房屋的消費者多數是工薪階層其房屋基本是公司的福利房或是安居房這樣的房屋大多屋大廳小隨著(zhù)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展這部分消費群體也要求改造房屋的空間改變原有的格局以滿(mǎn)足改善住宅條件的要求12空間改造在設計方面的要求(1)對于磚混結構的房屋現空間改造大多數是部分V中國煤化工戶(hù)合“的目的目前普遍采用雙側幫梁做法當住戶(hù)對幫梁外觀(guān)質(zhì)量要求相對較CNMH法去這樣做的好處是從外觀(guān)上看根本看不出改造的跡象但對技術(shù)要求很高具體力法如①當雙梁位置處的墻體為370mm厚時(shí)經(jīng)結構計算/2厚墻體可承受上部傳來(lái)的荷載時(shí)可用此法收稿日期2005作者簡(jiǎn)敵據1962-)男吉林省長(cháng)春市人副教授吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報第22卷若為240mm厚墻體時(shí),梁可設計成180mm×120mm寬雙梁.這種方法適用于跨度、荷載不大的情況2g20@500220@500②雙梁中間參照梁拉結筋的構造要求用直徑不小于20mm的螺紋鋼,每間距500mm上、下連結筋拉結b/2b/2③施工時(shí)先鑿一側梁窩即鑿為樓板下梁高范圍內磚墻,且每隔500mm用直圖1雙側幫梁圖2雙側幫梁徑為25mm的螺紋鋼筋支撐以防失穩④用電錘在連接筋位置鉆透另側磚墻再布此梁鋼筋骨架預埋雙梁水平拉結筋從側面澆入含膨脹劑的混凝土⑤混凝土養護至設計強度再鑿另一側剩余梁窩并把先澆的梁內側鑿毛、布筋、澆微膨脹混凝土養護至設計強度⑥拆除下部墻體需小心施工不可過(guò)界以免損害上部雙梁⑦當原有房屋可吊頂或對美觀(guān)要求不十分嚴格情況下,可采用圖2方法施工這種方法的優(yōu)點(diǎn)是施工方便快捷但不足之處是外觀(guān)不美觀(guān)具體方法如下2]:a)先支頂層樓板鑿毛該層設梁位置的墻面)每隔50mm沿梁長(cháng)方向鉆梁與墻拉結孔且沿梁底每隔1000mm掏120mm×120mm孔洞內配2根直徑不小于10mm的拉結筋d)支梁兩側模板布設鋼筋骨架由側面澆混凝土2)對于框架結構由于墻體不受力故在改造上比較簡(jiǎn)單只要考慮原有的墻體穿線(xiàn)管等問(wèn)題即可當設計人員進(jìn)行磚混結構房屋改造設計時(shí)應注意以下事項①后澆梁注意同疊合梁一樣應力應變有滯后現象應盡量卸荷后再施工這樣可以保證后澆梁的強②改造大空間的房屋應按改造后的平面重新進(jìn)行結構設計計算,計算其整體穩定性抗震性能是否滿(mǎn)足設計要求如果不滿(mǎn)足要重新進(jìn)行方案調整同時(shí)還要進(jìn)行結構及構造處理直至滿(mǎn)足設計要求③所用梁截面剛度應比正常設計梁截面剛度大一些.由于是改造工程承重墻的拆除必將影響房屋的整體受力所以加梁時(shí)其梁截面剛度應在滿(mǎn)足使用要求且不影響美觀(guān)的前提下盡量做大絞正常設計梁截面剛度要大一些④所用混凝土強度等級要比正常設計提高一級由于是改造工程鋼筋的錨固不可能達到新建預埋的效果故在澆注混凝土時(shí)其混凝土的標號要比正常設計提高一級以保證結構的整體穩定性3]3空間改造在施工方面的要求當設計完畢后施工人員要嚴格按照結構設計方案執行并應符合國家有關(guān)施工規范.具體如下(1)要求有具體、明確的施工方案2)把安全做為首要的目標和條件最好有雙重安全措施不可掉以輕心,一定要慎重從事施工時(shí)應有專(zhuān)人負責安全質(zhì)量發(fā)現問(wèn)題及異常情況后應及時(shí)處理并廳(3)要嚴格執行施工順序并向基層施工人員進(jìn)行技術(shù)YH中國煤化工手錘進(jìn)行拆鑿防止過(guò)大的振動(dòng)以免影響其建筑整體性CNMHG4)在施工階段要求必須按施工驗收規范及加固改造規程進(jìn)行施工空間改造在營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域中的應用(1)至酸在小高層銷(xiāo)售中的應用第4金殿玉佟洪亮李玉紅房屋空間的改造47隨著(zhù)房地產(chǎn)的大面積開(kāi)發(fā)土地資源越來(lái)越小小高層由于占地少外立面美觀(guān)等特點(diǎn)在歐美一些發(fā)達國家中高層建筑已經(jīng)成為一個(gè)國家或一個(gè)城市的標志在長(cháng)春,些外埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也建設了大量地小高層及高層建筑但是由于人們對高層建筑的認識還不夠因此銷(xiāo)售不是十分理想.然而由于小高層房?jì)r(jià)比別墅低故有一部分經(jīng)濟條件好的消費群體他們購買(mǎi)上下兩層并通過(guò)空間改造將上下平層打通變成空中花園”實(shí)現躍層住宅(2)空間改造在二手房交易中的應用過(guò)去的老房子一般是大臥室小客廳住宅而且每套房屋的建筑面積不大隨著(zhù)人們經(jīng)濟條件的改善越來(lái)越多的人希望改善一下生活環(huán)境于是想到了將兩套房屋打通實(shí)現合二為一.采用上述方法改造后方面可以將兩個(gè)臥室打通另一方面增加了房屋的使用面積從而改善生活環(huán)境.根據這種構思把該方案應用于二手房交易中會(huì )無(wú)形中提升房屋的銷(xiāo)售價(jià)格.5結語(yǔ)隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高空間改造將進(jìn)一步得以完善從而將會(huì )對目前的存量房通過(guò)空間改造實(shí)現新的銷(xiāo)售點(diǎn)能更好地促進(jìn)存量房及二手房市場(chǎng)的發(fā)展參考文獻1]于立君.談房地產(chǎn)投資項目可行性研究M).長(cháng)春社會(huì )科學(xué)出版社200444-46[2]王成祥,混合結構承重砌體房屋部分改造為大空間的作法M〕.長(cháng)春長(cháng)春出版社200398-100[3]中國工程建設標準化協(xié)會(huì )標準,混凝土結構加固技術(shù)規程〔S〕.北京中國計劃出版社1992Reconstruction for Small Space Converted Large space ofBrick and Concrete ConstructionJ IN Dian-yu',TONG Hong-liang LI Yu-hong(1: Department of Civil Engineering Jinlin Architectural and Civil Engineering Institute Changchun 1300212 Company of Changling Changchun 1300333 Changchun Gaoxin Architectural Designing Institute Changchun 130012)Abstract Converted method and the items that ought to pay attention in planning design carrying out reconstruction of small space converted large space of brick and concrete construction were introduced in the paperKeywords large space method of reconstruction design construction中國煤化工CNMHG